賃貸住宅のトラブル解決

○トラブル
投資物件として所有マンションを貸しています。
入居者募集を不動産会社に頼んだら、手数料のほかに
家賃二ヶ月分の広告料を請求されました。払う義務はありますか。

広告、PRを依頼していないならば、拒否できる。
入居者募集のために広告、PRを依頼したのであればその費用支払いは必要ですが、
その場合でも不動産会社に費用の具体的な明示や掲載物、領収書などを求めるべきです。宅建業法は第46条や第47条で「不実の告知」「高額な報酬要求」を禁じています。

○トラブル
大家さんの了解を得てエアコンを設置しましたが、
引越しに際して買取を求めたら拒否されました。

「造作物の買取請求権」を排除する特約があれば、貸主に買い取る義務はない
設備は実際に長く使っていれば次の入居者の使用に耐えないものも多く、
貸主に不利な部分を保護するために認められました。
その場合、借主には原状回復義務が出てきます

○トラブル
アパート入居後、初めての契約更新で一ヶ月分の更新料と
更新手数料を請求された。
払う義務はありますか？

更新料は契約書に特約があれば有効
「更新料」は法律に根拠規定がなく、家主に契約を更新拒否されないたの慣行です。
「更新手数料」については原則として大家さんが「事務手続きを依頼する」不動産会社に払うもの

○トラブル
先月の家賃を一ヶ月滞納したら、「契約違反による契約解除」を通知されました。
二ヶ月分まとめて払うつもりで用意していたのですが・・。

一ヶ月の滞納だけでは一方的な契約解除はできません。
貸主は督促通知を出していて、借主がそれに応じていなければ解約されます。
しかしたびたび滞納していれば両者の「信頼関係の破壊」につながり
貸主の契約義務違反が問われます。

○トラブル
アパートの隣家が毎晩マージャンをしたり、大音量で音楽を流したり、
騒がしくて眠れません。
やめさせられませんか？

大家さんなどから注意してもらいましょう。
集合住宅では隣家の生活騒音を完全に防ぐことは不可能です。
我慢の限度を超える範囲であれば、管理会社や貸主から注意してもらい、
応じないようであれば貸主は賃貸契約の迷惑行為禁止特約で契約解除できます。

○トラブル
賃貸契約書の中に「家賃を毎年３パーセント値上げする」
と書かれていた。高すぎませんか？

賃料の額は貸主、借主双方が合意すれば自由
「定額、定率で自動的に改定する特約」は、借主に著しく不利にならない限り有効。
その場合、近隣の相場と比べて不相応に高ければ値下げをお願いすることはできます。

○トラブル
アパートの契約手続で、火災保険に加入しないと入居できない
といわれた。
加入義務はありますか？

加入義務はないが、入居許可されないでしょう。
この火災保険は家財保険を主とした住宅総合保険。
借主は原状回復義務を負っており、水漏れ事故など過失があれば、
損害賠償責任が発生するほか、連帯保証人にも責任が及びます。

○トラブル
間取り図では八畳あった部屋が、入居してみると
六畳半しかなかった。契約解除は可能？

解約可能です。
実際の広さと図面表示が明らかに違うのは、重要事項説明に違反しています。
契約を解除して払ったお金は返還してもらうことができます。

賃貸住宅から引っ越すとき、「設備などの原状回復」は入居者の義務です。
ただし、費用負担のルールは存在しますので
それを正しく知っていれば退去時の金銭トラブルは防げます。

原状回復のポイント
･経年変化と通常磨耗は原状回復の対象外
･不注意や故意の破損は入居者負担
･契約時に割合負担のルールを決める
･トラブルを防ぐ極意は入居前の物件チェックや写真

原状回復義務とは？
賃貸住宅から引っ越すときに、入居者の不注意、過失などによる設備などの汚れ、破損や
後片付けした設備などを当初の状態に復元すること。
契約書にも「通常使用による損耗を除き」と盛り込まれており、完全に入居時の状態に戻すことではない。

契約書にも「原状回復義務」が記載されていることが一般的です。
しかし本来入居者に返金されるべき敷金をすべて原状回復に当てたり、
退去時の全面改装費用まで追加請求したり、
のトラブルが近年増えています。

貸主、借主の費用負担は「国のガイドライン」で一定のルールが示されており
入居・退去の際には双方立会いのもと、
「物件状況確認リスト」で確認、チェックをすることが
トラブル防止に役立ちます。

入居者負担になるケース

	借主の管理不良	借主の不注意、故意、過失
床・畳	カーペットにこぼしたシミ、汚れ 冷蔵庫下の床のさびのあと	引越し作業でついた傷 フローリングの色落ちや椅子でついた傷
壁	天井、台所の煤汚れ 結露を放置して発生したカビ、シミ クーラー水漏れで壁が腐食	壁などのくぎ穴、ねじ穴（下地ボードの張替えが必要な場合） 天井に直接つけた照明器具のあと
建具		ペットがつけた傷
設備その他	換気扇、ガス台の煤、油汚れ 風呂、トイレ、洗面台の水あかやさび	不適切な使用による設備の破損

トラブルになりやすい敷金の清算
「敷金」は本来、入居者が家賃滞納や設備を破損したときにあてる預かり金。
本来は不動産会社ではなく、貸主が保管するのが原則。
退去時に設備の破損、修繕費用を差し引いて返還される。
「修繕費用のどこまで借主負担とするか」でトラブルが多い。

気に入った物件があったら必要事項を確認します

○入居申し込みのポイント
･重要事項説明と申込金
･わかるまで説明をきく
･契約の書類と保証人は早めに手配

○「契約」のポイント
･借主の資質が問われる入居審査
･契約書を熟読してトラブル回避
･契約後のキャンセルは原則不可


入居申込書
入居者の基本情報を用紙に記入します。
重要なのは連帯保証人
「保証料を払えば保証人不要」というシステムのところもあります。

申込金
物件を仮押さえするのが「申込金」
一般に契約時の諸費用に充当されるが、成約しなかった場合は返金される。
返金をめぐるトラブルが多いので払う前に必ず確認

重要事項説明
契約更新の費用の有無、退去する際の原状回復や敷金の清算、
といったトラブルになりやすい事項もあるのでこの文書内容は必ず理解する

入居審査
おもに家賃の支払能力がチェックされる。
収入、連帯保証人などの審査される。

残金支払い
入居審査をパスすると、期限までに「初期費費用」の残金を支払い、正式契約

最後の契約書が大事！
成約後は原則としてキャンセルできません。
先に説明を受けた「重要事項説明書」などと違う点がないかなどもあわせて
契約書を良く確認します。


（契約書って、実は結構借り側に不利なことが書いてある場合があります。
退去時に業者に頼んで清掃しなければならない、とか。
退去時のトラブルは基本的にすべてこの契約書に準じますから、
細かい字よく読まないで契約したくなりますが、
のちのちのためによく読んでください）


○契約時に必要な書類
･住所確認書類（住民票など）
･勤務先証明書
･収入証明書（源泉徴収票、住民税課税証明書など）
･身分証明書（運転免許書、学生証など）
･連帯保証人（保証人の住民票や印鑑登録証明書）
･印鑑と印鑑登録証明書（認印　実印の場合は印鑑登録証明書も）

○契約時に必要な初期費用
･敷金、礼金
･前家賃、日割り家賃
･共益費
･駐車料金
･火災損害保険料
･仲介手数料